Глава 2. Некоторые аспекты гражданско-правовых отношений
2.1. Договоры
Договоры - основа нашей жизни и быта. Договоры, связанные с простыми сделками, могут заключаться в устной форме (например, покупка продуктов в магазине), в письменной и в нотариальной.
Существуют различные виды договоров, например купли-продажи, аренды, подряда, дарения, пожизненного содержания, мены, поставки и др. Как уже отмечалось, основу взаимоотношений между гражданами регулирует частное право, в основании которого лежит право гражданское. В целом, договорные отношения регулируются Гражданским кодексом Украины (далее по тексту ГК).
2.2. Нотариат
В соответствии с действующим законодательством Украины, обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
договоры об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание) жилого дома, другого недвижимого имущества (статьи 227, 242, 244, 426 ГК Украины);
договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, космических объектов, товаров в обороте или в переработке (ст. 13 Закона "О залоге");
договоры об отчуждении земельных участков, которые находятся в коллективной или частной собственности (ст. 18 Земельного кодекса Украины, ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 г. "О приватизации земельных участков);
договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст. 27 Закона "О приватизации имущества государственных предприятий", ст. 25 Закона "О приватизации небольших государственных предприятий" (малая приватизация);
доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы, а также на совершение действий в отношении предприятий, учреждений и организаций, за исключением случаев, когда законом или специальными правилами допускается иная форма доверенности (ст. 65 ГК Украины).
Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет за собой недействительность такой сделки. Каждая из сторон в таком случае обязана возвратить своему контрагенту все, полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен - возместить стоимость в деньгах. Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. В соответствии с Законом Украины "О нотариате" оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.
2.3. Оформление сделки купли-продажи и собственности на недвижимость
Часто возникают вопросы, связанные с обменом и приобретением жилья. Чтобы обезопасить себя от потенциальных проблем, которые могут возникнуть в этой области, следует обращаться в специализированные юридические конторы или агентства по недвижимости, где можно получить консультацию по тому или иному специфическому вопросу. Здесь же мы ограничимся перечнем документов, которые необходимы для оформления сделки купли-продажи:
Паспорта сторон.
Документы, которые подтверждают право собственности продавца на имущество, которое отчуждается (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
Если документ о праве собственности свидетельствует о том, что одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный, то необходимо также разрешение органа опеки и попечительства.
Если квартира (дом) приобретены в совместном браке, то необходимо также письменное согласие супруга(ги) на отчуждение этой квартиры.
Справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости.
Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости.
Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества производятся с выдачей свидетельства о праве собственности. Свидетельство о праве собственности выдается:
Местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления:
физическим лицам на вновь построенные, перестроенные или реконструированные объекты недвижимого имущества при наличии акта о праве собственности либо решения об отводе земельного участка для этой цели и при наличии акта государственной комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию;
собственникам общих строений, которые на законных основаниях осуществили перестройку, пристройку, вследствие чего изменилась принадлежащая им доля. В тех случаях, когда собственник не соглашается на изменение доли добровольно, этот вопрос решается в судебном порядке;
членам жилищно-строительных, дачных, гаражных и других кооперативов, товариществ либо объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы;
физическим лицам, получившим в собственность недвижимое имущество предприятия, организации, учреждения, которые ликвидировались.
Государственными органами приватизации:
нанимателям квартир в государственном жилищном фонде, которые приватизировали их в соответствии с Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда".
2.4. Сдача жилья в поднаем
Также необходимо коснуться вопроса о сдаче квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в аренду третьим лицам, т.е. вопроса о заключении договора поднайма.
Договор поднайма заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в жилищно-эксплуатационной конторе. В договоре поднайма необходимо указать место и время заключения договора, фамилию, имя и отчество нанимателя и поднанимателя (а также членов его семьи), характеристику сдаваемого в поднаем жилого помещения; имущество, которое передается в пользование и его состояние; какие предоставляются коммунальные и другие услуги, размер платы. Размер платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги устанавливается соглашением сторон и не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой нанимателем, и его расходов по оплате коммунальных услуг (ст. 95 ЖК Украины).
2.5. Имущественные споры и защита имущественных прав
Имущественные споры в Украине рассматриваются гражданским судом. Для этого следует подать иск в гражданский суд по месту жительства или фактического пребывания ответчика.
Иск - это обращение в суд с целью восстановления нарушенного права.
В исковом заявлении следует указать координаты суда, истца и ответчика, изложить суть претензий, желаемое решение, документы, которые подтверждают обоснованность притязаний. Данные документы следует приложить к заявлению. В ходе процесса также можно прибегнуть к помощи адвоката. В некоторых запутанных случаях данная помощь просто необходима (более подробно см. раздел "Механизмы защиты прав и свобод").
Как уже отмечалось, каждому в Украине гарантируется право на обжалование в суде решений, действий или бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных и служебных лиц, а также на возмещение за счет государства или органов местного самоуправления материального и морального ущерба, причиненного незаконными решениями, действиями или бездействием органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных и служебных лиц при осуществлении ими своих полномочий. При обращении в суд для защиты своих прав и свобод следует помнить о сроке исковой давности, т.е. сроке, в течение которого гражданин может обратиться в суд - он исчисляется с момента фактического нарушения Вашего права. В общем, срок исковой давности установлен в три года, но в некоторых специфических случаях он может быть и короче.
2.1. Договоры
Договоры - основа нашей жизни и быта. Договоры, связанные с простыми сделками, могут заключаться в устной форме (например, покупка продуктов в магазине), в письменной и в нотариальной.
Существуют различные виды договоров, например купли-продажи, аренды, подряда, дарения, пожизненного содержания, мены, поставки и др. Как уже отмечалось, основу взаимоотношений между гражданами регулирует частное право, в основании которого лежит право гражданское. В целом, договорные отношения регулируются Гражданским кодексом Украины (далее по тексту ГК).
2.2. Нотариат
В соответствии с действующим законодательством Украины, обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
договоры об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание) жилого дома, другого недвижимого имущества (статьи 227, 242, 244, 426 ГК Украины);
договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, космических объектов, товаров в обороте или в переработке (ст. 13 Закона "О залоге");
договоры об отчуждении земельных участков, которые находятся в коллективной или частной собственности (ст. 18 Земельного кодекса Украины, ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 г. "О приватизации земельных участков);
договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст. 27 Закона "О приватизации имущества государственных предприятий", ст. 25 Закона "О приватизации небольших государственных предприятий" (малая приватизация);
доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы, а также на совершение действий в отношении предприятий, учреждений и организаций, за исключением случаев, когда законом или специальными правилами допускается иная форма доверенности (ст. 65 ГК Украины).
Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет за собой недействительность такой сделки. Каждая из сторон в таком случае обязана возвратить своему контрагенту все, полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен - возместить стоимость в деньгах. Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. В соответствии с Законом Украины "О нотариате" оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.
2.3. Оформление сделки купли-продажи и собственности на недвижимость
Часто возникают вопросы, связанные с обменом и приобретением жилья. Чтобы обезопасить себя от потенциальных проблем, которые могут возникнуть в этой области, следует обращаться в специализированные юридические конторы или агентства по недвижимости, где можно получить консультацию по тому или иному специфическому вопросу. Здесь же мы ограничимся перечнем документов, которые необходимы для оформления сделки купли-продажи:
Паспорта сторон.
Документы, которые подтверждают право собственности продавца на имущество, которое отчуждается (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
Если документ о праве собственности свидетельствует о том, что одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный, то необходимо также разрешение органа опеки и попечительства.
Если квартира (дом) приобретены в совместном браке, то необходимо также письменное согласие супруга(ги) на отчуждение этой квартиры.
Справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости.
Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости.
Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества производятся с выдачей свидетельства о праве собственности. Свидетельство о праве собственности выдается:
Местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления:
физическим лицам на вновь построенные, перестроенные или реконструированные объекты недвижимого имущества при наличии акта о праве собственности либо решения об отводе земельного участка для этой цели и при наличии акта государственной комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию;
собственникам общих строений, которые на законных основаниях осуществили перестройку, пристройку, вследствие чего изменилась принадлежащая им доля. В тех случаях, когда собственник не соглашается на изменение доли добровольно, этот вопрос решается в судебном порядке;
членам жилищно-строительных, дачных, гаражных и других кооперативов, товариществ либо объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы;
физическим лицам, получившим в собственность недвижимое имущество предприятия, организации, учреждения, которые ликвидировались.
Государственными органами приватизации:
нанимателям квартир в государственном жилищном фонде, которые приватизировали их в соответствии с Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда".
2.4. Сдача жилья в поднаем
Также необходимо коснуться вопроса о сдаче квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в аренду третьим лицам, т.е. вопроса о заключении договора поднайма.
Договор поднайма заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в жилищно-эксплуатационной конторе. В договоре поднайма необходимо указать место и время заключения договора, фамилию, имя и отчество нанимателя и поднанимателя (а также членов его семьи), характеристику сдаваемого в поднаем жилого помещения; имущество, которое передается в пользование и его состояние; какие предоставляются коммунальные и другие услуги, размер платы. Размер платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги устанавливается соглашением сторон и не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой нанимателем, и его расходов по оплате коммунальных услуг (ст. 95 ЖК Украины).
2.5. Имущественные споры и защита имущественных прав
Имущественные споры в Украине рассматриваются гражданским судом. Для этого следует подать иск в гражданский суд по месту жительства или фактического пребывания ответчика.
Иск - это обращение в суд с целью восстановления нарушенного права.
В исковом заявлении следует указать координаты суда, истца и ответчика, изложить суть претензий, желаемое решение, документы, которые подтверждают обоснованность притязаний. Данные документы следует приложить к заявлению. В ходе процесса также можно прибегнуть к помощи адвоката. В некоторых запутанных случаях данная помощь просто необходима (более подробно см. раздел "Механизмы защиты прав и свобод").
Как уже отмечалось, каждому в Украине гарантируется право на обжалование в суде решений, действий или бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных и служебных лиц, а также на возмещение за счет государства или органов местного самоуправления материального и морального ущерба, причиненного незаконными решениями, действиями или бездействием органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных и служебных лиц при осуществлении ими своих полномочий. При обращении в суд для защиты своих прав и свобод следует помнить о сроке исковой давности, т.е. сроке, в течение которого гражданин может обратиться в суд - он исчисляется с момента фактического нарушения Вашего права. В общем, срок исковой давности установлен в три года, но в некоторых специфических случаях он может быть и короче.